IFI : qu’est-ce qui change par rapport à l’ISF ?

Beaucoup de choses… et peu à la fois. Certes, seuls les biens immobiliers sont désormais dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière ce qui permet d’exonérer une partie du patrimoine. Mais cet immobilier reste, dans les grands principes, imposable sous les mêmes conditions qu’en matière d’ISF. Ainsi, la résidence principale bénéficie toujours de l’abattement de 30 %. Le barème reste le même.

L’emprunt reste déductible sous réserve des prêts in fine, de l’introduction d’une limitation de cette déduction si le montant des encours excède 60 % d’une valeur de patrimoine immobilier supérieure à 5m€. Apparaissent aussi des limitations en cas de prêts familiaux. 

Les principales subtilités concernent l’immobilier d’exploitation détenu au travers de sociétés interposées, schéma classique de détention dans nombre de groupes de sociétés. Ainsi, dès lors qu’un bien immobilier est affecté à l’activité professionnelle de la société qui le détient ou d’une filiale ou d’une société mère, cet immobilier peut bénéficier d’une exonération. Là où les choses se compliquent, c’est lorsque l’immobilier d’exploitation est détenu au travers d’une SCI. Dans ce cas, nous retombons dans les mêmes travers qu’en matière d’ISF.

Un dirigeant qui détient 90 % des titres de la SCI mais seulement 60 % de la société opérationnelle qui exploite l’immeuble, bénéficiera d’une exonération d’IFI limitée à 60 % de la valeur de l’immeuble. Cette exonération s’appliquera sous réserve que l’immobilier puisse être considéré comme un bien professionnel. Notion bien connue en matière d’ISF pour ses difficultés d’interprétation. On est donc reparti sur la limitation des niveaux d’interposition, la question de la rémunération, les fonctions exercées, etc. et si l’immeuble est détenu par Madame mais que Monsieur est le dirigeant, est-on certain de trouver une exonération ?

Par ailleurs, la détermination de la valeur de l’immobilier d’exploitation imposable, logé dans une société interposée, va être source de discussions. A tel point que le projet de texte prévoit l’absence de redressement si « le redevable, de bonne foi, démontre qu’il n’était pas en mesure de disposer des informations nécessaires à l’estimation ». 

Ce sont les fiscalistes qui se frottent les mains ! L’IFI va continuer à générer des honoraires de conseil et de gestion des contentieux fiscaux. Le texte aurait mérité un bon nettoyage, une simplification des concepts. Du fait de la similarité des concepts, l’IFI ne devrait donc changer qu’à la marge l’imposition de l’immobilier. Il constitue cependant une avancée importante en ce qu’il exonère tout le patrimoine non immobilier.